Pflichtteil und Grundstücksschenkung: Welcher Immobilienwert zählt?

Warum eine Schenkung den Pflichtteil beeinflussen kann

Hat der Erblasser Vermögen verschenkt, kann zusätzlich zum Pflichtteil aus dem vorhandenen Nachlass ein Pflichtteilsergänzungsanspruch entstehen. § 2325 BGB regelt, unter welchen Voraussetzungen eine Schenkung rechnerisch berücksichtigt wird. Wie hoch der Anspruch ist, hängt unter anderem vom Wert des Geschenks, der Pflichtteilsquote und dem maßgeblichen Zeitraum ab.

Bei Immobilien genügt es deshalb nicht, nur den im Notarvertrag genannten Betrag zu übernehmen. Auch der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die vereinbarten Wohnungs- oder Nutzungsrechte können wichtig sein. Das hier erläuterte Urteil betrifft eine besondere Konstellation: Die Grundstücksüberlassung war beim Tod der Schenkerin noch nicht durch die Eintragung der Beschenkten im Grundbuch vollzogen.

§ 2325 BGB: Pflichtteilsergänzung bei Schenkungen

Der besondere Fall vor dem OLG München

Eine Mutter hatte ihrer Enkelin ein bebautes Grundstück notariell überlassen und sich unter anderem ein lebenslanges Wohnungsrecht vorbehalten. Bei ihrem Tod war die Enkelin noch nicht als Eigentümerin eingetragen. Die Tochter war Alleinerbin und zugleich die einzige gesetzliche Erbin. Der übrige Nachlass war wertlos.

Nach dem späteren Tod der Beschenkten verlangte die Tochter Pflichtteilsergänzung von deren Erben. Dass dem Grunde nach ein Anspruch bestand, war zwischen den Parteien unstreitig. Gestritten wurde über den Immobilienwert. Diese Ausgangslage ist wichtig: Das Gericht entschied nicht über den gewöhnlichen Pflichtteilsanspruch eines vollständig enterbten Kindes gegen den Erben.

Ein Gutachten ermittelte für den Erbfall einen Immobilienwert von 262.000 Euro. Das OLG legte diesen Wert zugrunde und sprach der Klägerin 131.000 Euro zu. Der später erzielte Verkaufspreis von 380.000 Euro wurde nicht angesetzt. Zwischen Tod und Verkauf waren die Preise auf dem betreffenden Immobilienmarkt gestiegen.

OLG München, 24.08.2026 – 33 U 2177/25 e, Rn. 1–17 und 29–31

Welcher Stichtag nach dieser Entscheidung zählt

Bei nicht verbrauchbaren Gegenständen sieht § 2325 Abs. 2 BGB grundsätzlich einen Vergleich zwischen dem Wert bei der Schenkung und dem Wert beim Erbfall vor. Ist der maßgebliche Schenkungswert niedriger, wird dieser berücksichtigt. Dabei sind weitere Bewertungsfragen, etwa die Anpassung früherer Werte an den Kaufkraftverlust, gesondert zu prüfen. Es geht also nicht stets um einen einfachen Vergleich zweier unveränderter Eurobeträge.

Für das beim Tod noch nicht vollzogene Schenkungsversprechen wählte das OLG einen anderen Ansatz. Nach seiner Auffassung zählt in dieser Konstellation allein der Wert zum Erbfall. Der frühere Tag des notariellen Versprechens liefert danach keinen niedrigeren Vergleichswert. Das zugunsten der Erblasserin vereinbarte lebenslange Nutzungsrecht war beim Tod erloschen und wurde bei diesem Wertansatz nicht mehr abgezogen.

Daraus folgt keine allgemeine Regel, dass Wohnungsrechte oder Nießbrauch bei einer Pflichtteilsergänzung bedeutungslos wären. War das Eigentum schon vorher übertragen, bestehen Rechte anderer Personen fort oder enthält der Vertrag Gegenleistungen, muss anders und anhand des konkreten Vertrags geprüft werden.

OLG München: Bewertung und Nutzungsrechte, Rn. 18–31

Die offene Rechtsfrage gehört zur Beratung

Das OLG weicht bei der Bewertung des nicht erfüllten Schenkungsversprechens ausdrücklich vom BGH-Urteil vom 10. November 1982, IVa ZR 29/81, ab. Es hat deshalb die Revision zugelassen. Die Zulassung der Revision beantwortet noch nicht, welche Auffassung der Bundesgerichtshof künftig vertreten wird.

Für die praktische Prüfung bedeutet das: Die Münchner Entscheidung liefert ein konkretes Argument, aber keine abschließend geklärte Regel für jeden Grundstücksfall. Wer einen Anspruch beziffert oder einen Vergleich schließt, sollte die unterschiedliche Rechtsprechung und das damit verbundene Prozessrisiko berücksichtigen. Ein garantierter höherer Pflichtteil lässt sich daraus nicht ableiten.

Auch ein späterer Verkaufspreis ist nicht immer ungeeignet, einen früheren Wert zu beurteilen. Hier verwarf das Gericht seine Übernahme wegen der zwischenzeitlichen Preissteigerung. Ob ein Verkauf in einem anderen Fall aussagekräftig ist, hängt insbesondere vom Abstand zum Stichtag, dem Zustand der Immobilie und der Marktentwicklung ab.

OLG München: abweichende Rechtsprechung und Revisionszulassung, Rn. 21–28 und 34

Welche Unterlagen die Berechnung wirklich weiterbringen

Beginnen Sie mit einer kurzen Zeitleiste: Datum des notariellen Vertrags, Datum der Grundbucheintragung und Todestag. Ergänzen Sie den vollständigen Überlassungsvertrag mit Wohnungsrechten, Nießbrauch, Rückforderungsrechten und etwaigen Gegenleistungen. Ein aktueller Grundbuchauszug allein erklärt nicht immer den früheren Vollzug.

Sammeln Sie vorhandene Gutachten und belastbare Angaben zum Zustand der Immobilie am jeweiligen Stichtag. Wurde später verkauft, halten Sie den Kaufvertrag und Hinweise zu zwischenzeitlichen Veränderungen bereit. Ein heutiges Immobilienportal ersetzt keine Bewertung zum rechtlich maßgeblichen Zeitpunkt.

Klären Sie außerdem, wer den Anspruch geltend machen kann und gegen wen er sich richtet. § 2329 BGB regelt besondere Ansprüche gegen Beschenkte und erfasst unter seinen Voraussetzungen auch einen pflichtteilsberechtigten Alleinerben. Der Pflichtteilsrechner auf unserer Erbrechtsseite hilft bei einer ersten Orientierung. Er entscheidet diese streitige Bewertungsfrage und die richtige Anspruchsgrundlage jedoch nicht.

§ 2329 BGB: Anspruch gegen den Beschenkten